第一章 总则

第一条 为规范在五大连池市中流农业社会化服务有限公司（以下简称“中流公司”）的农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易行为，维护房屋交易安全，保护农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权权利人的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国物权法》《房屋登记办法》《黑龙江省农村集体经济组织条例》和《五大连池市农村产权交易管理办法》等有关法律、法规、规章和政策性文件的规定，结合实际，制定本操作规则。

第二条 本操作规则适用于本行政区域内的农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易，法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第三条 农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易，应当在中流公司进行。

第四条 农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易应当遵循依法自愿、等价有偿、诚实信用的原则，不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益，依法保护交易当事人的合法权益。

第五条 农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途。

第六条 农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易采取公开竞价方式，包括动态报价、网络竞价、竞价、招标采购、竞争性谈判及国家法律、法规规定的其他方式。

 

第二章 交易准入条件

第七条 本操作规则所称农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易包括物业使用权、房屋所有权的流转、租赁。

第八条 交易基本条件

（一）农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易双方应是具备完全民事行为能力的自然人、法人和其他组织，且并具有出让（或受让）的真实意愿；

（二）农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权权属明晰，且合法有效；

（三）农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权出让或受让已履行内部决策程序；（《村委会组织法》第二十四条第八项规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产）

（四）符合法律、法规和规章中关于农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权出让或受让的规定；符合国家环境保护、产业发展规划等政策规定。

第九条 有下列情况之一的，农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权不得交易：

（一）未依法进行权属登记或权属有争议的；

（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋所有权和土地使用权的；

（三）流转项目不符合国家的法律法规、产业政策、环境保护、土地利用总体规划及城乡规划的；

（四）流转行为未通过本集体经济组织的民主决策程序或未经上级政府批准的；

（五）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的（受让人同意代为清偿债务消灭抵押权的除外）；

（六）初次流转后，使用者、所有者未按流转合同约定履行合同而再次流转的；

（七）使用权人、所有权人全部死亡而没有确定继承人的；

（八）法律、法规规定的其他情形。

 

第三章 交易程序

第十条 出让方向中流公司提出流转申请，并提交以下交易申请资料：

（一）出让方申请书；

（二）出让方身份证明文件或有效证件（照）（有效身份证明，出让方为自然人的，须提供身份证或户口本；出让方为法人或其他组织的，须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证及其他资格证明文件）；

（三）《房屋所有权证》或权属证明；

（四）宅基地使用权证明；

（五）流转标的情况说明（包括但不限于对权利是否存在质押、是否存在许可使用的查询证明和书面说明）；

（六）流转标的底价及作价依据；

（七）需要评估、法律意见的，须提供评估报告、法律意见书；

（八）其他必要材料。房屋所有权申请流转的，还应当提交农村集体经济组织同意流转的证明材料及相关批准文件，以及受让方属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

出让方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责，并承担相应的法律责任。

出让方可以根据标的的实际情况，合理设置受让方资格条件。受让方资格条件可以包括主体资格、经营经历、资产规模等，但不得出现具有明确指向性或者违反公平竞争的内容。

中流公司认为必要时，可以要求出让方对受让方资格条件的判断标准提供书面解释或者具体说明，并在挂牌信息中一同公布。

第十一条 中流公司对流转申请进行登记，对涉及流转标的信息披露的准确性和完整性，交易条件和受让方资格条件设置的公平性与合理性，以及竞价方式的选择等内容进行规范性审核。符合齐全性和合规性形式审核，中流公司予以受理，并向出让方出具受理通知书；不符合齐全性和合规性要求的，中流公司将审核意见及时告知出让方。

第十二条 中流公司依据出让方提交的资料进行整理与审核，并在规定的期限内制作挂牌信息，在中流公司网站进行信息发布。挂牌时间不得少于10个工作日。同一交易品种再次流转的交易时间间隔不得少于10个工作日。

挂牌信息应当包括下列内容：

（一）出让标的的基本情况；

（二）出让标的权利人的基本情况；

（三）出让行为的内部决策及批准情况；

（四）出让标的资产评估及核准、备案情况；

（五）出让方应当具备的基本条件；

（六）法律法规规定的其他事项。

第十三条 挂牌期间，意向受让方可以到中流公司查阅标的相关信息的材料，同时中流公司接受意向受让者的咨询洽谈。

第十四条 凡对流转项目有受让意向者，应在挂牌期间按规定向中流公司递交受让申请及相关材料：

（一）受让方申请书；

（二）意向受让方为自然人的，提交受让方身份的证明文件或有效证件（照）。意向受让方为法人或其他组织的，提交企业法人营业执照(副本)或其他合法主体资格证明，以及法定代表人（负责人）身份证明。如授权他人办理，还须提供授权委托书及经办人身份的证明文件或有效证件（照）；

（三）需要交纳保证金的，需要提交保证金交纳凭证

（四）受让方的资信证明；

（五）需要提交的其他材料。

受让方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责，并承担相应的法律责任。

第十五条 意向受让方可以在信息公告规定的时间内到相应地点进行实地考察，了解标的物详细情况。意向受让方一旦参与交易，即表示其已对交易标的物完全了解，视同认可交易标的清单上列明的标的物与实际标的物相符。信息公告期满后，产生两个及以上符合条件的意向受让方的，中流公司按照公告的竞价方式组织或指导实施公开竞价，意向受让方须按照挂牌价出价到最终报价为止，确认成交方。只产生一个符合条件的意向受让方的，意向受让方须按照挂牌价出价后，确认成交方；需要评估的，成交价格不得低于评估价格。

 涉及第三人依法在同等条件下享有优先购买权的情形，第三人不放弃优先购买权的，应当向中流公司提交权属证明材料，按照有关法律规定执行。

第十六条 确定受让方后，由中流公司组织交易双方在平等、协商、自愿的基础上签订农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易合同。

农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易合同应当包括但不限于以下主要内容：

（一）交易标的；

（二）交易双方的姓名（名称）、地址；

（三）交易房屋的权属性质、内容；

（四）交易房屋的现状；

（五）流转期限和起止期限；

（六）交易价款及支付方式、期限，房屋交付方式、期限；

（七）交易双方的权利和义务；

（八）合同各方的违约责任、合同争议的解决方式、合同变更和解除的条件；

（九）签约日期；

(十)交易双方认为需要约定的其他事项。

中流公司应当依据法律法规的相关规定，按照挂牌信息的内容以及竞价交易结果等，产权交易双方签订产权交易合同，交易双方应当将产权交易合同及相关材料报政府相关部门批准。

第十七条 成交价款原则上通过中流公司统一进场结算。

第十八条 交易双方依据合同规定，将合同约定的交易服务费交至中流公司，中流公司收到产权交易服务费后，在五个工作日内出具《农村产权交易鉴证书》。

中流公司开展交易服务项目需要政府有关部门批准的后，中流公司对成交项目出具农村产权交易鉴证。

 

第四章 行为规范

第十九条 农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权一经交易，受让方在规定期限内，无正当理由拒绝与出让方签订流转合同或支付定金的，出让方有权取消其受让资格，造成出让方损失的，还应当赔偿相应的经济损失。出让方不按规定期限与受让方签订流转合同，造成受让方损失的，应当赔偿相应的经济损失。

第二十条 按照规定程序取得农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权的农村村民，在合同规定的范围内依法享有该物业、房屋的占有、使用和收益权，任何单位和个人不得侵犯其合法权益。

第二十一条 农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易过程中，有下列情形之一的，由出让方、受让方或与产权有直接关系的第三方向中流公司提出申请，经中流公司确认，可以终止交易：

（一）国土房产行政主管部门提出终止交易的；

（二）出让方、受让方或与物业、房屋所有权有直接关系的第三方因正当理由提出终止交易，并经国土房产主管部门批准的。

（三）人民法院依法发出终止交易法律文件的；

（四）物业使用权、房屋所有权存在权属争议的；

（五）中流公司认为必要并经过有关监管部门或机构同意的；

（六）应当依法终止房屋所有权流转交易的其他情形。

产权交易中出现终止情形的，中流公司应当予以公告。

第二十二条 在交易过程中，禁止下列行为：

（一）操纵交易市场或者搅乱交易秩序的。

（二）有损于出让方、受让方进行公平交易的；

（三）法律、法规、规章禁止的其他行为。

 

第五章 监督管理

第二十三条 违反本操作规则有关规定或者弄虚作假，骗取《农村产权交易鉴证书》的，由中流公司依法注销《农村产权交易鉴证书》；已办理权属变更登记的，由发证机关依法注销《房屋所有权证》。

法律、法规和规章、政策对农村集体经济组织物业使用权、集体房屋所有权交易有规定的，按法律、法规、规章和政策规定办理。

 

第六章 附则

第二十四条 本操作规则由中流公司负责解释。

第二十五条 本操作规则自发布之日起施行。